導讀：難波公園（難波公園設(shè)計特點） 中國海軍的之一艘旗艦來自哪里？ *** 旅游友好度更好的城市 關(guān)西之一城 大阪 干貨丨屋頂花園綠化知識詳解，看這篇就夠了 明亮的廢墟- *** 最失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例 歷史悠久的大阪有哪些好玩的地方

中國海軍的之一艘旗艦來自哪里？

1948年，中央政治局會議的《目前形勢和黨在1949年的任務》決議中說：“1949年及1950年我們應當爭取組成一支保衛(wèi)沿海沿江的海軍，這種可能性是存在的。”

1989年，中央軍委確定1949年4月23日為人民海軍成立日。

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，中國海軍的實力已經(jīng)不容小覷，回顧往事，我們的之一艘海軍旗艦來歷可不容易。

華東軍區(qū)的海軍旗艦：“南昌”號（舷號210）是原 *** 侵華長江艦隊旗艦“宇治”號，這艘軍艦的排水量與當時的護航驅(qū)逐艦相當， *** 投降后，由當時的中華民國海軍總司令陳紹寬在上海江南造船廠親自接收，將其命名為“長治”號，成為中華民國海軍之一艦隊的旗艦。

當時日軍的海軍實力遠超我國，這艘旗艦來自今天的 *** 大阪港。

*** 是個生于海上的國家，擁有背靠海洋的發(fā)展基礎(chǔ)，大阪作為 *** 的第二大港口城市，“靠海吃?！保Ｑ笪幕秃Ｑ蠼?jīng)濟發(fā)展蓬勃，因此而培養(yǎng)出大量航海與測量方面的專業(yè)人員，同時，也為海軍發(fā)展儲備和輸送了大量人才。

今天的大阪是 *** 第二大城市，也是保留了 *** 傳統(tǒng)文化的古都，去 *** 游玩的游客，往往選擇大阪作為必打卡城市之一。

去大阪游覽，有幾個地方不得不看。

難波公園

古時候，大阪稱為難波，因瀕臨瀨戶內(nèi)海，自古以來便是重要門戶，是 *** 商業(yè)和貿(mào)易發(fā)展最早的地區(qū)。

難波公園位于大阪市中心,并非傳統(tǒng)意義上的公園，而是一座看起來如同空中花園一樣的現(xiàn)代建筑。從遠處看，難波公園一個斜坡公園，從街道地平面上升至幾十米的高度，層層推進、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲。

走到內(nèi)部，有溪水、山石、植物、巖洞、山間的陽光等等元素，讓人仿佛來到大自然中。

其實，難波公園是個 *** 商場與寫字樓的綜合體，其中的餐飲娛樂、購物休閑配套可滿足各種顧客的需求。難波公園被稱為是集人文、娛樂、環(huán)境為一體的自然生態(tài)式建筑的杰作。

大阪海游館

這是世界上規(guī)模更大的水族館之一，因擁有巨大的鯨鯊而聞名，如果是親子出游，這里更是值得一看。海游館獨特的觸摸池可以讓小朋友有機會親近到平日難得一見的海洋生物。

和其他海洋館不同的是，海游館里沒有鯨魚、海豚演出，但是冬季會有特別的企鵝散步活動。海游館旁邊還有知名的大阪港帆船型游船圣瑪利亞號,可以乘船出海游覽 *** 的海上風光。

大阪城

大阪城是大阪旅游景點中最閃閃發(fā)光的存在。這座城堡是 *** 更具歷史意義的遺址之一。最初由Toyotomi Hideyoshi在16世紀后期建造。后來這座城堡落入德川氏族手中，也就是封建時代 *** 的最后一個幕府。

大阪城公園規(guī)模宏大。除了有地標建筑大阪城天守閣 ，還有植滿櫻花的西之丸庭園。這里植被茂盛，擁有成片的櫻花、梅林，春秋兩季會舉辦花卉市集，經(jīng)常舉辦音樂會和各種演出活動。公園附近還有大阪歷史博物館、大阪府警察本部等等l，都是值得一游的場所。

春天，大阪城里櫻花繁盛，向人們訴說著春天的開始，是大阪城內(nèi)人氣超高的賞櫻地。

天守閣

天守閣位于大阪城公園內(nèi)，是大阪一處很珍貴的文化保留地，聽名字就覺得是個威嚴森然的地方。這里是 *** 打破傳統(tǒng)的創(chuàng)作，在十六世紀之前， *** 的建筑都是平房式，沒有疊加。而天守閣一下就建了好幾層，打破了其之前的原則，開創(chuàng)了新風格。而且保留至今，很是珍貴。

Minoo國家公園

Minoo國家公園距離阪急梅田站僅有30分鐘的火車車? ??。沿著通往公園主瀑布的道路散步，可以看到許多迷人的景色。從Minoo車站出來的主要道路是一條寧靜的步行道，兩旁遍布著傳統(tǒng)建筑和寺廟以及風景秀麗的河流。Minoo是Kansai最美麗的地方之一，可以看到秋葉，這里以該地區(qū)種植的鮮紅色楓樹而聞名。此外，你不能錯過路邊小攤販賣的油炸楓葉，這是該地區(qū)的當?shù)靥禺a(chǎn)。

法善寺

法善寺可能是 *** 最小的寺廟之一，但它可能是最令人難忘的。在人潮熙攘的都市大阪，很難找到一個安靜的地方，但在這片霓虹燈叢林的中間，霍森吉卻像一片寧靜的綠洲。

寺廟里的佛陀被厚厚的一層苔蘚覆蓋，因為總是有人在佛像前祈禱，然后根據(jù)習俗潑水，祈求愿望達成，一切順利。法善寺橫丁周圍的小巷、那鵝卵石覆蓋的入口，能夠讓游客回溯到一個古老的大阪。

通天閣

通天閣是 *** 的一處觀景高塔，高達103米。站在上面，幾乎可以遍觀整個大阪風景。

這座建筑參照凱旋門和埃菲爾鐵塔修建而成，落成時是當時東方各國的建筑物中更高的，因而成為大阪的地標性建筑。

通天閣總體修建得十分漂亮，外面的霓虹燈顏色會隨著天氣變化顏色。旅客可搭乘電梯前往頂端的大展望臺，觀賞大阪的城市風光。5層還供有帶來考試合格和良緣的“福神”，據(jù)說摸摸它的腳底就會帶來好運。

道頓堀

道頓堀是南部地區(qū)的一個標志，也是大阪人所謂的“吃趴下”飲食文化的發(fā)源地。在道頓堀河邊擠滿了各種大大小小的飯店，巨大的廣告牌吸引人注目。河北岸有很多酒吧和小飯館。南岸是道頓堀中心地區(qū)，以前曾是大阪的劇場聚集區(qū)?，F(xiàn)如今，五彩繽紛的霓虹燈和閃動的字幕更增添了這里的活力。

對了，前面提過的著名“法善寺小巷”也在這里。而沿著小巷門對門一路排開的，則是一間間富有 *** 傳統(tǒng)特色的飯館。這些飯館每一間都有半個世紀以上的歷史。不少大阪的名人也時常光顧這里。

道頓堀狹小街道的沿途兩旁的小飯館和酒吧間，簡直多得數(shù)不清。五顏六色的霓虹招牌、別出心裁的廣告和裝飾豪華的門面，呈現(xiàn)出一派燈紅酒綠的繁榮景象。

新世界

新世界是大阪特有的繁華街區(qū)，身處這里，能夠切身體驗到老大阪的人文風情，仿佛一瞬間置身于上世紀。

“新世界”是見證過大阪曾經(jīng)的繁榮的地方，是上世紀大阪將一些歐美文化風俗和 *** 傳統(tǒng)文化進行融合所創(chuàng)造出來的新娛樂之地。新世界這個地方，不同于它的名字。這里的時間仿佛停滯，那些喧鬧的飯店和喧嘩的人們，他們和幾十年前好像沒有什么區(qū)別，這也許也是新世界這一帶的特點吧。說到新的繁華街，可能會提到道頓堀，但是老大阪人心中的繁華街，也許一直都是新世界。

大阪是極其多元化的城市，文化底蘊深厚，經(jīng)濟繁榮，景色優(yōu)美。在這里，不僅能看到一個現(xiàn)代化的 *** ，更能看到傳統(tǒng) *** 文化的影子。

*** 旅游友好度更好的城市 關(guān)西之一城 大阪

提到大阪，最快出現(xiàn)在愛旅行的你的腦海里的是什么呢? 大阪城，大阪梅田還是大阪環(huán)球影視樂園。在我看來心齋橋地區(qū)才是最能代表大阪的地方。

道頓堀兩岸的 美食 極具大阪的煙火氣，是本地人和游客都會去打卡的 美食 街。

上個世紀初， *** 仿造歐洲城市設(shè)計，在新世界建造了一個全新的社區(qū)，圍繞通天塔周邊商鋪林立，一度成為大阪的地標和新生活的示范區(qū)，是 *** 經(jīng)濟騰飛的象征。如今新世界地區(qū)隨著時代的變遷，逐漸沒落，但依然是個值得探訪。

如果說大阪是 *** 的廚房，那么黑門市場就是大阪人的廚房了，黑門? ?場原名叫圓名寺市場，后來由于寺廟門前的黑門特別明顯，干脆就改名為黑門市場了。

大阪城位于大阪市中心，有多條地鐵線可以到達，現(xiàn)在的大阪城是戰(zhàn)后重建，里面有電梯可以到達頂層。

大阪市中央工會堂是 *** 大正時期的古典主義建筑，坐落在中之島的堂島川邊，由意大利設(shè)計師設(shè)計，有部分區(qū)域可供參觀。

大阪天滿宮是 *** 供奉學術(shù)之神的神社，是大阪最著名的神社之一

阿倍野HARUKAS 俯瞰大阪密集的樓群

梅田藍天大廈俯瞰大阪

東京有秋葉原，大阪有 *** 橋， *** 橋是 *** 第二大的電器動漫商業(yè)街，二次元迷的圣地。

中之島是被堂島川和土佐堀川包圍的一個狹長的江心洲，明治維新后，中之島就是大阪政商的中心。中之島公園是大阪最早的城市公園。

大阪海游館位于大阪港，是全世界更大的水族館

梅田位于大阪的北區(qū)，這里是大阪市的新區(qū)，和心齋橋相比，這里高樓林立，現(xiàn)代化商業(yè)集中，同時這里也是大阪的交通樞紐，大阪站就在北區(qū)的梅田。

阿倍野HARUKAS是 *** 之一高樓，是近鐵的大本營，這里也是大阪繼難波，梅田之后，第三大的交通和商業(yè)中心。

難波公園商業(yè)中心是大阪市區(qū)南部更大的交通樞紐，和北部的梅田地區(qū)交通樞紐遙相輝映。

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干貨丨屋頂花園綠化知識詳解，看這篇就夠了

屋頂綠化被稱為"建筑第五立面"的屋頂，改善城市環(huán)境面貌，提高市民生活和工作環(huán)境質(zhì)量;緩解大氣浮塵，凈化空氣;保護建筑物頂部，延長屋頂建材使用壽命;緩解城市熱島效應。

屋頂綠化的基本類型

屋頂綠化工程可以分為:草坪式、組合式、花園式。

草坪式 :采用抗逆性強的草本植被平鋪栽植于屋頂綠化結(jié)構(gòu)層上，重量輕，適用范圍廣，是屋頂綠化中最簡單的一種方式。此型可用于那些屋頂承重差，面積小的住房。

（1）低養(yǎng)護

（2）免灌溉

（3）載重為60-200kg/m3

組合式 :使用少部分低矮灌木和更多種類的植被，能夠形成高低錯落的景觀，但是需要定期養(yǎng)護和澆灌。此類型介于二者之間，與草坪式相比，在維護、費用和重量上都有增加。

（1）適時養(yǎng)護

（2）及時灌溉

（3）植物的選擇包括草坪、灌木

（4）植物的整體高度為12-25cm

（5）載重為120-250kg/m3

花園式 :可以使用更多的造景形式，包括景觀小品、建筑和水體，在植被種類上也進一步豐富，允許栽種較為高大的喬木類，需定期澆灌和施肥，因此它對建筑屋頂荷載的要求很高。

（1）經(jīng)常養(yǎng)護；

（2）經(jīng)常灌溉；

（3）植物整體高度為15-100cm

（4）載重為150-100kg/m3

屋頂綠化景觀設(shè)計的類型

一、公共游憩型

該類屋頂綠化為國外主要形式之一，除了綠化效益外，其主要目的是為工作和生活在該建筑物內(nèi)的人們提供室內(nèi)外活動的場所。

在建筑中穿插綠意，這一做法自古有之，但和德國不同的是 *** 在對建筑第五立面景觀進行開敞型設(shè)計的同事，更多的注重綠地的整建，首先想到的是對城市公園的整建，但是，城市中最需要綠化的地方是市中心一帶，而在市中心的地面部分營造綠色地帶已經(jīng)達到極限。人們將目光轉(zhuǎn)向屋頂綠化。在綠化面積較少的塵世中心部分，大量的人流最需要的不是單純的植被而是豐富多彩的綠色景觀，把人的要素積極的納入綠色中來。

1、NambaParks難波公園

難波公園（なんばパークス壩鎮(zhèn)Pākusu）是位于 難波 - 納卡二丁目，浪速區(qū)， *** 難波站上南開大學鐵路南辦事處和購物中心。

“場所制造”理念

“真正的場所并不存在于大樓之間，而是存在于人們值得記憶的體驗中”（美國著名建筑師Curtis J. Scharfenaker），言簡意賅地表達了“場所制造”理念，而Namba Park就是這個理念最為典型和生動的體現(xiàn)。

我們都渴望盡情體驗大自然，并以此充實我們的精神。我們在與自然世界的關(guān)聯(lián)中得到升華。”

這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長，每天都在改變建筑的樣子。

2.“校園峽谷”－首爾梨花女子大學教學樓

場地與校園、城市有著緊密的聯(lián)系。建筑埋入地底，其上的屋頂成為校園中心的公共綠地。緩緩抬升的綠地中央一條坡道逐漸下沉，其兩側(cè)是建筑六層的主體空間，陽光和新鮮空氣通過通高的玻璃幕墻進入室內(nèi)，內(nèi)外的界限也隨之模糊了。

這道“校園峽谷”和位于其南端的條狀運動空間一起改寫了校園的景觀和環(huán)境。條狀運動空間不僅是日常體育活動的發(fā)生場地，同時也是進入梨花女大校園的新通道和一年中慶典和節(jié)日活動的舉辦場所，是校園和城市生活的重疊部分。這里是服務于所有人，活力四射的公共場所。

二、營利型

該類屋頂綠化多余涉外和星級賓館、酒店，為客戶增設(shè)游樂環(huán)境，提供夜生活場所，開辦露臺舞臺、茶會，以招募游客、獲取經(jīng)濟利益為宗旨。這類花園一般設(shè)備繁雜、功能多、投資大、檔次高。

在德國，80%的建筑第五立面景觀這幾都是開敞型。開敞型的屋頂綠化面積取決于綠化形式和質(zhì)量施工的不同，50%都被計算入綠地率，有的甚至更多。

綠化效果比較粗放和自然化，讓人們有接近自然的感覺，所選用植物往往也是一些景天科的植物，這類植物具有抗干旱、生命力強的特點，并且顏色豐富鮮艷，綠化效果顯著。具有低養(yǎng)護；免灌溉；叢苔蘚、景天到草坪地被型綠化均可；身體高度僅有6-20cm，重量為660-200kg/m3。

四、家庭型

該類屋頂綠化多于階梯式住宅和別墅式住區(qū)場所，在自己的天臺或露臺上建造小型花園，一般不設(shè)園林小品，僅以養(yǎng)花種植為主。

五、科研型

該類屋頂綠化以科學生產(chǎn)、研究為主要的栽培試驗。 *** 的早稻田大學的大隈花園禮堂。在這個建筑的屋頂，又采用該大學開發(fā)的屋頂綠化施工 *** 的試驗區(qū)，所開發(fā)的施工技術(shù)現(xiàn)在受到社會的廣泛關(guān)注。學校教授與建筑公司共同研究開發(fā)的“水凝膠綠化施工 *** ”其保水性能比一般土壤約高3-5倍，至今為止的實驗數(shù)據(jù)證明如果土壤厚度達到12cm以上，只靠雨水就會完全生長。

屋頂綠化構(gòu)造組成

種植區(qū)基本構(gòu)造典型組成：植物層、種植基質(zhì)層，過濾層，排水層，屋頂完成面。

1、種植層（植被層）

喬木種植處需在承重梁及柱頂位置。喬木種植位置距離女兒墻應大于2.5米。

2、基質(zhì)層

（1）屋頂綠化設(shè)計為保證樹木基質(zhì)厚度可適當進行土方造型，土方堆高處需在承重梁及柱頂位置。

（2）基質(zhì)應選用專用基質(zhì)?；|(zhì)主要包括改良土和超輕量基質(zhì)兩種類型。改良土由田園土、排水材料、輕質(zhì)骨料和肥料混合而成。

（3）屋頂綠化基質(zhì)應符合厚度要求。

3、隔離過濾層

隔離過濾層采用兼具透水和過濾性能的材料，在基質(zhì)層下排（蓄）水層之上，搭接縫的有效寬度應達到100mm-200mm，并向建筑側(cè)墻面延伸至基質(zhì)表層下方50mm處。隔離過濾層的克重宜在200-400g/m2之間。

4、排（蓄）水層

排（蓄）水層應根據(jù)屋頂排水溝情況設(shè)計，材料可選用凸? ?式、模塊式、組合式等多種形式的排（蓄）水板、或直徑大于0.4-1.6cm的陶粒，厚度宜50mm。

5、耐根穿刺防水層

屋頂綠化屋面的防水應符合GB50345規(guī)定的防水等級和設(shè)防要求，防水耐久年限不少于20年，且宜采用二道設(shè)防。

可選用剛性防水、柔性防水或涂膜防水三種不同材料 *** ，應二道或二道以上防水層設(shè)防，最上道防水層必須采用耐穿刺防水材料。防水層的材料應相容。

明亮的廢墟- *** 最失敗的商業(yè)地產(chǎn)案例

難波公園，博多運河城這兩個 *** 商業(yè)地產(chǎn)的項目出現(xiàn)在一多半乙方咨詢公司的商業(yè)案例里，在人們的眼中， *** 的商業(yè)項目精致精彩，閃閃發(fā)光，值得學習。

也是， *** 商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一兩百年的醞釀期后在近代迎來一個突發(fā)式的爆漲期。在這個階段， *** 與混 *** 融，暴利與風險共舞，往往會出現(xiàn)若干傲視天下的商業(yè)項目與體系，例如三井與永旺的項目。他們以沖鋒者的姿態(tài)出現(xiàn)，以超乎想象的速度成長，他們是行業(yè)中最引人注目的明星和標桿。

然而，在沖鋒的路上，一多半的項目表現(xiàn)平平，一小半的項目茍延殘喘，但是其中只有一個項目失敗得一塌糊涂，被媒體渲染成‘廢墟’，以最極端和最生動的方式給這段波瀾壯闊的時期注腳。

守山pieri購物中心就被冠以這樣的‘桂冠’。2008年開業(yè)當天迎來5萬多人的訪客，三年后200家店鋪里只留下一家咖啡廳和 *** 店，再一年后徹底停業(yè)整改，引起 *** 商業(yè)地產(chǎn)界一片嘩然，被各種媒體稱為‘活著的廢墟’和‘明亮的廢墟’。

守山pieri購物中心位于風光秀麗的琵琶湖畔，琵琶湖相當于我國的西湖，不同于西湖旁就是杭州，琵琶湖卻緊挨著 *** 一個不到8萬人口的守山市(行政上， *** 的市相當于我國的縣）。但就是在這里一家開發(fā)商看中了一塊土地，開發(fā)建立了守山pieri購物中心。

守山pieri購物中心在2008年9月20號正式開業(yè)，外立面全部粉刷成白色，整體的構(gòu)造像一條豪華郵船。主力店主要有三家，一家類似京客隆的地方性超市，一家類似迪卡儂的體育用品店，一家大型鞋類專賣店ABC-Mart，此外還招賃了200家其他店鋪。開業(yè)時的目標是每年來訪人數(shù)900萬人，每年租金收益1.5億人民幣。實際上開業(yè)當天就達到了5.3萬人，之后每天的訪客人數(shù)也都超出預期。平常停車場都停滿車，節(jié)假日的時候連營業(yè)員都找不到車位，但是這種狀況卻沒持續(xù)多久，開業(yè)一年以內(nèi)訪客數(shù)量明顯減少，營業(yè)額在120億日元左右，之后持續(xù)低迷，店鋪逐漸撤店，在2013年剩下70家店，在2013年剩下8家店，2014年就只有兩家店鋪了

事實上，如果不是永旺草津店開設(shè)，守山pieri也不會大面積空鋪，引起眾多媒體爭先報道，成為反面典型。

?2013年品牌廣告撤離，只留下pieri的標志

?2014年內(nèi)部空空如也，已無商鋪經(jīng)營

事后回顧，各大媒體們在紛紛驚嘆倒閉的速度，冠以‘明亮的廢墟’時，還不忘分析其失敗的原因，綜合來講，他們的看法主要有以下兩點。

一、選址硬傷

原本守山pieri購物中心的選址就存在硬傷，五公里范圍內(nèi)一半都是琵琶湖面，另一半是零星的獨棟住宅。守山pieri的規(guī)模介于社區(qū)購物中心和郊區(qū)大型購物中心之間，輻射范圍在五公里以上。一般而言，對于 *** 年營業(yè)額在300億日元的郊區(qū)購物中心來說，至少需要一個擁有50萬人的商圈，但是，守山pieri半徑一公里的人口只有2500人，3公里以內(nèi)只有2萬8千人，五公里以內(nèi)只有六萬六千人（2010年數(shù)據(jù)）。

這樣的人口數(shù)量要支撐起5.5萬㎡的商業(yè)體量有一定的困難，更何況馬上就有新的入局者。

二、永旺草津店的入局

永旺（草津店）在2008年11月底正式開業(yè)，體量8萬㎡左右，號稱西 *** 更大購物中心，距離守山pieri直線距離12KM。以永旺百貨及其超市為主力店，團聚了186個商鋪。購物中心內(nèi)部有一條全長400米的巨大中庭，采光極好。另外草津店輻射的商圈為開車30分鐘的大約55萬人，包含了守山pieri的輻射范圍。并且永旺草津店僅比守山pieri晚開業(yè)三個月，開業(yè)以后，憑借著1.5倍的體量，大型的電影院，出彩的店鋪瞬間搶占了守山pieri的份額，從此，守山pieri每況愈下。此外，永旺草津店在2010年4月份又引入了一家省級更大的溫泉館，這樣一來，前去守山pieri購物的人更是稀少?！土θ?，招不到有競爭力的店鋪，來購物的人進一步減少，這樣的惡性循環(huán)是守山pieri迅速成為廢墟的更大原因’當?shù)匾粋€相關(guān)專家這樣說道。

事后諸葛亮一看，確實像是這樣的道理。但是如果再深入的想一想，真的是這兩個顯而易見的原因嗎？在谷歌地圖上看一看區(qū)域就可以大體確定選址是否可行的事兒，究竟是什么原因?qū)е逻@個項目通過產(chǎn)策會的呢？另外永旺僅僅晚守山pieri三個月開業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)常識里，往往早在兩年前永旺拿地的消息就在圈內(nèi)滿天飛了，作為一個并不是很專業(yè)的開發(fā)運營商為什么不會更改計劃，而是選擇選擇和圈內(nèi)數(shù)一數(shù)二的運營商競爭呢。帶著這兩個問題，查閱了大量的資料，終于在眾多蛛絲馬跡里總結(jié)了四個原因。

一、選址原因

為什么會選擇在守山選址，最主要的原因是地皮便宜。守山pieri的舊址是一個叫‘琵琶湖汪汪王國’的主題公園，這個公園是伊藤忠商事建立的號稱全 *** 更大的犬類主題樂園，開業(yè)當天就有70萬人到訪參觀。但是由于進入21世紀后競爭加劇，到訪客人只有全盛時期的三分之一，2005年經(jīng)營困難，申請倒閉留下一大片的土地。這時候，大和system和一家另外的公司盯上了這塊土地，在2007年取得土地后開始施工。據(jù)說投資總額在200億日元（12.5億人民幣），目標是年訪客900萬人，年營業(yè)額在180億日元，如果目標達成的話，十二年左右就能收回成本。

二、商業(yè)模式

實際上，守山pieri在取得土地準備開業(yè)計劃時，已經(jīng)知道了永旺將要在附近開店的計劃了，但是仍然沒有修改計劃，其中的一個原因是其商業(yè)模式。根據(jù)相關(guān)人士所說，大和system原本打算在開業(yè)后的短期內(nèi)迅速把整體項目賣掉，穩(wěn)定現(xiàn)金流。在這種商業(yè)模式下，開發(fā)商不會考慮守山pieri的長期策略，重視的是早比永旺開業(yè)，迅速回收200億日元的投資。

三、策劃失誤

不更改計劃還有另外一個理由，那就是大和system開發(fā)商認為激發(fā)出守山pieri的潛能，未必不能和永旺一拼。根據(jù)當事人提供的資料顯示，共有五大理由，論證后內(nèi)部通過。不過后來結(jié)果顯示，這五個理由，沒有一個成立。

1.琵琶湖西岸的客群。

守山pieri認為：如上圖所示，琵琶湖西岸和守山pieri之間有一座大橋連接，琵琶湖西岸的客群距離永旺（草津店）大約20km，開車需要三四十分鐘，相比之下，這一客群到達守山pieri只要十分鐘，只要店鋪多少有些魅力怎么也能吸引大部分的這一區(qū)域的客群。

但是實際上……

大橋是收費的，單程12元，往返24元，這一區(qū)域的客群幾乎沒有去守山pieri購物的。

2.觀賞游船

守山pieri認為：由于靠近湖畔，且天然有一個小港口，坐游覽船的游客可能會下船前來購物，這一點是永旺（草津店）所不具有的優(yōu)勢。

但是實際上……

停靠的游船數(shù)量很少，前來購物的人更是少之又少。

3.休 閑圣地

守山pieri認為：靠近風光秀麗的琵琶湖畔，休閑游覽圣地，這一點比永旺（草津店）更具優(yōu)勢。

但是實際上……

‘滋賀縣一大半都是湖畔，孩子們都看煩了’一位去永旺購物的家庭主婦（49歲）這樣說道。在眾多同樣的說辭中，只有一位主婦（37歲）給出了正面評價‘下雨的時候最適合孩子們?nèi)ネ媪?，而且館內(nèi)空曠無人，也不會吵到別人’。

4.輻射區(qū)域人口增加

守山pieri認為： 根據(jù)2010年 *** 人口調(diào)查顯示，全國范圍內(nèi)人口在逐漸減少，只有守山pieri周邊的人口在不斷增加， 增長率達到8%，這一數(shù)據(jù)給了開發(fā)商極大的信心。

但是實際上……

增加的人口都便宜永旺（草津店）了。

5.周邊年輕人群多

守山pieri認為：守山pier的周邊不僅人口在增加，由于周邊就有兩所大學，當?shù)叵矚g流行品，購買力高的年輕人還特別多。

但是實際上……

缺少吸引年輕人的特色，鮮有人問津。

雖然守山pieri不如永旺，，但只要大和system能夠找到外資基金，低買高賣，哪怕是正常賣的話資金鏈就不至于斷裂了。但是項目剛開業(yè)就遇到了2008年的金融危機，事前談好的一家收購機構(gòu)退出了，之后怎么也找不到下家。時間一長，合作伙伴首先退出，之后由于業(yè)績不斷惡化，在2010年，大和system支撐不住申請破產(chǎn)。由于害怕自己的保證金不能返還，各個商鋪爭先恐后的退租，這樣到了2012年，只留下不到70家商鋪了。

在大和system破產(chǎn)后，2012年3月，一家開發(fā)商kodo.cc調(diào)查這塊地方后進行了收購。董事長立花哲也說‘在購買之前和諸多主力店深入談話后覺得如果在穩(wěn)定現(xiàn)有店鋪的基礎(chǔ)上，引入其他的商鋪就能使這塊地方起死回生’，但是事實上kodo.cc公司在奮斗一年半后失望了，由于要引進新的店鋪數(shù)量太多，商鋪裝修期間往往會影響?zhàn)^內(nèi)的空調(diào)照明及進出，這樣引起了在營商鋪的強烈不滿。‘看來要進行改造必須全部清空，從頭招商’買到慘烈教訓的董事長立花哲也在2013年把項目賣給了一家大阪的開發(fā)商samute，倉皇而逃。這樣幾經(jīng)倒手的守山pieri的店鋪數(shù)量呈階梯型下降，終于在2014年所有商鋪租期到期后開始了重新改造。

在開發(fā)商samute為期八個月的再改造之后，守山pieri重新開張了，開業(yè)當天邀請了AKB48里的一位成員當代言人，當天吸引了四萬七千人到訪。

此后雖然和巔峰時期尚有差距，但總算在周邊如狼似虎的競爭者中活了下來，運營購物中心的大阪開發(fā)商歸功于以下三個措施。

一、業(yè)態(tài)搭配

首先，確定主力店。以外資HM，Zara，Gap等外國系品牌為主力店，這三四家主力店的面積達到了一萬五平米，占到整體的三分之一，集中在了商場的正中央，而且為了使動線更高效，將這些主力店做成了一拖二，以便更多的人上二樓。

其次，引進滋賀縣沒有的本地品牌。例如品質(zhì)女裝‘a(chǎn)zuru’是之一次進去滋賀縣，英倫風品牌‘rodeku’是關(guān)西地區(qū)首次開店，憑借著這些有口碑但在當?shù)厣郧访麣獾牡赇?，再加上幾大主力店迅速支撐起了業(yè)態(tài)間的骨架。

最后，專門設(shè)立了世界美食區(qū)。匯聚了來自歐米，東南亞及中國的各類美食。

二、引進室內(nèi)動物園。

引進了一家室內(nèi)的小型動物園，既有鳥類和爬蟲還有鱷魚獅子之類的猛獸，此外貓頭鷹、蜥蜴和鸚鵡還可以直接觸摸。門票高中生以上1000日元（62rmb），兒童600日元（37rmb）。可愛的動物確實吸引了不少家庭前來。‘節(jié)假日會帶著孩子家人來這邊看看小動物’（草津市一位30歲女性）

三、高空探險

另外，為了增加體驗，? ?山pieri自營建立了一所高空探險區(qū)域。這一區(qū)域占地8381平米，由許多高四米和八米的攀爬架及高空纜索組成，很像國內(nèi)的戶外營地的一些設(shè)施。

如果把守山pieri比作一個人的話，他的命運多舛主要是因為先天基因的缺憾以及有一個不作為的親爹。他的親爹無疑很悲劇，最后都破產(chǎn)了，但是歸根結(jié)底是大和system投資的失敗。對于一個商業(yè)項目來說，一開始就抱著出售的目的很難使項目有長期的收益，對比港系的商業(yè)開發(fā)商，大陸的很多開發(fā)商都很少抱著長期經(jīng)營商業(yè)項目的心思，像潘石屹的SOHO項目，一建成就賣了。但是這些企業(yè)們也都有苦難言，不迅速回款很容易壓斷現(xiàn)金流，如何火中取栗，刀尖起舞考驗著如今的開發(fā)商們，這方面 *** 的像三井不動產(chǎn)，三菱地所之類的大開發(fā)商以及大零售商永旺都做的很好，以后有機會開專題研究一下。

歷史悠久的大阪有哪些好玩的地方

大阪是 *** 關(guān)西地區(qū)的流行中心，各種商品極為豐富，購物設(shè)施齊全，流通發(fā)達。大阪人通常將大阪分為北城（KITA）和南城（MINAMI）。

北城的主要商業(yè)區(qū)有大阪車站、梅田、北新地、京橋、櫻宮等地，其中大阪車站、梅田車站周圍集中了不少高檔百貨店，是高檔商品的購物之地，而附近的地下街和大街小巷里有相對便宜的商品。

南城的主要商業(yè)區(qū)有心齋橋、難波、千日前、黑門市場、天王寺、 *** 橋、南港天保山地區(qū)等繁華購物區(qū)。其中難波（NAMBA）車站附近有數(shù)家大百貨店，鄰近難波的 *** 橋地區(qū)是大阪的“秋葉原”，集中了很多電器店和免稅店。

梅田購物區(qū)

梅田購物區(qū)匯集了最新潮和最前衛(wèi)的商品，周末，大批年輕人聚集在這里的車站過道上，自制“嬉皮”、“爵士”或“嘻哈”，成為大阪獨特的現(xiàn)代人文景觀。

難波公園

難波公園因融合了公園、藝術(shù)等，成為大阪新新人類玩樂購物的據(jù)點。

大阪美國村

大阪美國村不僅環(huán)境和建筑獨特、有趣，還有諸多立體藝術(shù)品、壁畫等現(xiàn)代感很強的藝術(shù)作品。

天守閣

大阪城天守閣（Donjon o

大阪

f Osaka）本來是于十六世紀由豐臣秀吉所建，為了建造大阪城，他命令全國的諸侯都要參與興建工程，許多護城河及城郭的石塊也是由各地諸侯所捐獻而來，并且在三年內(nèi)動用了數(shù)十萬名的勞工，以其辛苦的血汗建造而成。大阪城外整個長達12公里的石墻，估計約動用了50萬塊的石塊。整個大阪城的建筑結(jié)構(gòu)共分成內(nèi)城、中城與外城，雖然經(jīng)過戰(zhàn)是內(nèi)外兩道護城河以及兩道高大的石壁至今仍然保存完好，其它如大手門以及多門箭樓則被指定為重要文化財產(chǎn)。除此之外，在櫻門的部分則有一塊約有36帖榻榻米大的石塊。

天守閣指的是大阪城內(nèi)主要的建筑主體。高13公尺的天守臺上矗立著高39.8公尺的天守閣，更高的第八層樓上則可以眺望大阪市景，其它層樓則展示了包括各種的武器、豐臣秀吉的木像、書簡，以及以模型展示當年作戰(zhàn)的作戰(zhàn)圖等，還有以電視配合投影的方式描繪豐臣秀吉的一生，除此之外也呈現(xiàn)了大阪城復原之后的模型。經(jīng)過1997年重新翻修之后，守閣有著白色的墻面配以綠色的屋瓦，并在每個飛翹的檐端妝飾著用金箔所塑造的老虎與龍頭魚身（有鯉躍龍門之意）的動物造型。[25]

心齋橋

心齋橋

心齋橋位于大阪南部地區(qū)，自1634年建立，是大阪最知名的購物區(qū)，在弧形天棚下的商店街里，集中了眾多的大型百貨店和服裝、鞋類、珠寶、時尚服飾專賣店以及各種風味的餐飲店。

心齋橋北起心齋橋站，南至難波站，是大阪最繁華的一條商業(yè)步行街? ?沿路有各種時尚店鋪。其中，丸井（MARUI）和大丸是 *** 最富盛名的商店。大阪為數(shù)不多的HELLO KITTY專賣店，這里就有，Disney的專賣點也在這里落戶。由于游客眾多，所以很多店鋪都配有中文導購，并且可以用銀聯(lián)卡進行支付。[26]

梅田空中庭園

梅田空中庭園（Umeda Sky Building）位于大阪的北部，是 *** 之一座連接式的超高層大樓，它占地有4萬2千平方公尺，高度達173公尺，共有41層樓。梅田空中庭園展望臺其實是一座復合性的游樂大樓，在其地下一樓所設(shè)的“瀧見小路”，是一條充滿復古風味的餐館街。

在其展望臺入口的3樓，設(shè)有畫廊及門廳劇場，可以說從準備登到更高處的起點就有活動可以參與，從3樓搭乘快速電梯到達35層樓，只需花上1分鐘的時間，再以透明式的自動扶梯一直抵達39樓，這里則有餐廳酒吧以及紀念品店，40樓還有一處非常悠閑的咖啡店，至于最頂樓，則是設(shè)計成一處圓形的360度露天展望臺。[27]

通天閣鐵塔

通天閣鐵塔

位于大阪南部地區(qū)，始建于1912年明治時期，曾以64米的高度成為當時東方各國更高的建筑物，并被視為大阪的標志，外形模仿巴黎埃菲爾鐵塔。1943年突遭火災被毀后拆除，1956年得以重建，建筑面積超過132000平方米。

天保山海游館

位于天保山港灣地區(qū)，是世界上規(guī)模更大的水族館之一。在這個由5400噸級的巨型蓄水池和15個小型蓄水池構(gòu)成的人工海洋世界里，集中了近580種、數(shù)以萬計的海洋生物，是世界上更大規(guī)模的海洋水族館之一。

天保山海游館

天保山海游館的鯨鯊

靠近安治川渡口，是大阪港口附近的娛樂場所。這里最著名的是海游館。海游館是一處以探訪神秘的太平洋海底世界作為主題的水族館。

世界貿(mào)易中心宇宙塔

世界貿(mào)易中心宇宙塔

高出地面256公尺的世界貿(mào)易中心宇宙塔（Universe Tower of WTC），是西 *** 更高的展望臺，同時也是大阪港灣最醒目的標志。在其第55層樓的360度全鑲玻璃的展望臺上，可以清看見淡路島、六甲山、生駒以及關(guān)西國際機場。

宇宙塔的51樓設(shè)有展覽體驗室，展覽有關(guān)海、船、港等知識，還可利用圖像周游大阪灣。此樓層并設(shè)有商店，展售宇宙塔獨創(chuàng)的紀念商品。

道頓崛

大阪南部地區(qū)的標志，過去曾是劇場集中區(qū)，也是大阪人所謂“吃趴下”飲食文化的發(fā)源地。道頓堀街道兩旁的各色餐館和酒吧鱗次櫛比，背面則是歷史悠久的法善寺小巷，有 *** 傳統(tǒng)特色的酒館。

環(huán)球影城

*** 環(huán)球影城

位于大阪港地區(qū)，被譽為“大阪的迪士尼樂園”，是關(guān)東地區(qū)更大的主題樂園，是美國本土以外的首座環(huán)球影城主題公園。園區(qū)設(shè)備與表演大多移植自美國環(huán)球影城，提供各種與好萊塢大片和電視節(jié)目相關(guān)的游樂設(shè)施和表演秀，比如“侏羅紀公園”、“印第安納·瓊斯”、“回到未來”等大型游戲。

萬博紀念公園

位于千里山東側(cè)，是1970年 *** 萬國博覽會舊址。面積26平方米，南側(cè)為大型游樂場，北側(cè)為 *** 庭園和自然文化園，此外還集中了國立民族學博物館、國際美術(shù)館、 *** 民藝館等文化設(shè)施。

大阪城堡

民族集落博物館

位于大阪市中心地帶，被視為大阪的象征。城中十三處建筑被 *** *** 認定為重要文化遺產(chǎn)，氣勢恢宏的城門和沿著護城河而建的塔樓尤為醒目。天守閣屋頂上的八只鯱、裝飾用鬼瓦、虎狀浮雕等均為鍍金 *** 而成。

豐臣秀吉初建的大阪城堡（Osaka Castle）。經(jīng)過1959年（昭和34年）調(diào)查結(jié)果，確知豐臣秀吉早期所建的大阪城曾被埋在天守閣、石垣堀等地下方10米處。天守閣? ??藏的大阪夏陣圖屏風即是描繪當時的情景，由于古代戰(zhàn)爭將整個城堡燒毀，才由德川氏重建完成。之后，天守閣等建筑物又被雷電大火破壞殆盡,直到昭和年間才再次重建。大阪城堡外全長12公里的石墻，總共動用了50萬塊石頭，這些石塊主要產(chǎn)于生駒山、六甲山，從小豆島及瀨戶內(nèi)海各地遠渡重洋而來。1931年重建的天守閣，是仿照豐臣時代的天守閣外觀（5層8樓）所造的鋼筋水泥建筑物。高約13米的天守臺上矗立著39.8米的天守閣，由展望臺上可眺望大阪市街全景。天守閣的2～7樓是資料館，7樓并以“大阪城堡之謎”為主題，解析城堡的傳說。

四天王寺

四大天王寺

位于大阪南部地區(qū)，由 *** 歷史上的文化英雄圣德太子建造，是 *** 最早受 *** 行政管轄的寺廟，被佛教徒們視為大阪的佛教祭壇，每年都有諸多活動在此舉行。

四天王寺（Shitennoji）由圣德太子于593年建造，為 *** 最古老的官寺，寺內(nèi)的南大門、中門、五重塔、金堂、講堂南北側(cè)向一字排開，此即所謂的四天王寺樣式，為 *** 最古老的樣式之一，寺院中的堂宇于二次大戰(zhàn)被空襲大火燒毀，而于1936年（昭和38年）才以鋼筋重新建造。寺院的入口有好幾個，除了1985年（昭和60年）重建的南大門以外，還有西門、中之門、東門，但從這一字并列的寺院配置看來，更好是從西門進入，西門（石鳥居）在1294年（永仁2年）建成，為 *** 最古老的石造明神鳥居（牌坊）。[22]

四天王寺

民族集落博物館

*** 民族集落博物館（National Museum of Japanese colony）位于服部綠地公園內(nèi)的野外博物館內(nèi)，以重要的有形民俗文化財產(chǎn)“飛殫白川民家”為首，共有十余棟民家由原所在地移筑于此，包括信濃秋山民家，以及 *** 近代家和大阪堂島等地的米藏（存米的倉庫）等，屋內(nèi)展示有各樣家具、生活用具。

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